Créer votre SCI — patrimoine & transmission.
Statuts sur-mesure, arbitrage IR/IS chiffré, anticipation succession et démembrement de propriété.
4 usages patrimoniaux.
Acquisition immobilière à plusieurs
Couples non mariés, frères et sœurs, investisseurs : la SCI organise les droits de chacun et évite l'indivision.
Transmission familiale
Donation progressive de parts en démembrement, abattements 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
Investissement locatif
Mutualisation des loyers, déduction des intérêts d'emprunt, choix IR (location nue) ou IS (LMNP, meublé).
Protection patrimoniale
Cloisonnement entre patrimoine professionnel et privé. Sécurisation en cas de divorce, succession ou contentieux.
IR ou IS — décider en connaissance.
SCI à l'IR (transparente)
- Imposition des associés sur quote-part de bénéfices
- Régime foncier (location nue) ou BIC (meublé)
- Déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € sur revenu global
- Plus-value des particuliers : abattement progressif, exo après 30 ans
- Aucune comptabilité commerciale obligatoire
SCI à l'IS (opaque)
- IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %
- Amortissement du bâti (économie fiscale significative)
- Possibilité de location meublée sans bascule LMNP/LMP
- Plus-value professionnelle : pas d'abattement pour durée
- Comptabilité d'engagement obligatoire
Source : CGI art. 8, 206, 219. BOFiP-Impôts BOI-RFPI. Données 2026 sous réserve d'évolutions législatives.
De l'idée au Kbis.
Cadrage patrimonial
Audit familial, valorisation des apports, objectifs transmission. Simulation IR vs IS.
Rédaction statuts
Clauses de gérance, agrément, préemption, sortie. Pacte d'associés si pertinent.
Apports & capital
Numéraire ou apport en nature (immobilier). Coordination notaire si nécessaire.
Annonce & INPI
Publication, dépôt guichet unique, immatriculation RCS. Délai 5-10 jours.
Kit complet
Kbis, statuts, registre BE, modèles AG, calendrier fiscal, conseils premières opérations.
SCI — vos questions.
SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir en 2026 ?
L'IR convient à la location nue avec objectif de transmission. L'IS optimise la location meublée et permet l'amortissement, mais alourdit fortement la fiscalité à la revente (pas d'abattement pour durée de détention). Notre cabinet réalise une simulation chiffrée sur 10/20 ans avant tout arbitrage.
Combien d'associés minimum pour une SCI ?
Deux associés minimum (la SCI unipersonnelle n'existe pas, contrairement à la SASU). Un enfant mineur peut être associé sous certaines conditions.
Peut-on apporter un bien immobilier déjà détenu à une SCI ?
Oui, par apport en nature. L'opération déclenche une plus-value (sauf cas d'exonération résidence principale). Un acte notarié est requis. Nous orchestrons l'opération avec un notaire partenaire.
La SCI permet-elle de déshériter un enfant ?
Non. Les règles successorales (réserve héréditaire) restent applicables. La SCI permet en revanche d'organiser la transmission, de figer une valorisation et de réduire les droits via le démembrement.
Faut-il un capital minimum pour créer une SCI ?
Non, le capital est libre (1 € possible). Recommandation : capital cohérent avec les apports réels (numéraire et nature) pour la lisibilité des droits sociaux.
Quels sont les inconvénients d'une SCI ?
Formalisme accru (AG annuelle, PV, comptabilité simplifiée à l'IR ou complète à l'IS), responsabilité indéfinie des associés aux dettes sociales (proportionnelle), interdiction d'exercer une activité commerciale (sauf location meublée par exception en SCI IS).
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